【开店避坑指南】餐饮选址的“内幕”
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【开店避坑指南】餐饮选址的“内幕”
资讯来源：
知乎、36kr、餐饮老板内参、红餐网图片来源：网络
综合编辑：SMARTWAY， 原创文章转载请联系smartway_italia后台
餐饮店选址学问大，做好选址，可以省一半的力气。很多老板在选址环节费尽心思却仍选不到合适的点，即使租到一个看似不错的店铺，但开业后却发现生意一般般，原因可能是不懂餐饮选址的这些“内幕”：
01 人流量≠客流量
选址选的是“客流量”，但有很多人将 “人流量” 错当成了 “客流量” 。
客流量是指以门店地址为基准，在一定时间内经过店铺的人数。人流量是指包含那些不属于我们目标消费群的顾客。只有真正到店消费的目标客户，才算是客流。
比如火车站附近的餐馆，人流很大，但能进店消费的只是很小一部分，其它大部分并不能算作客流。所以选址时一定要做好客流分析。
一般调研时间建议分为早、中、晚、雨天、晴天、周五、周末及周一区分调查。开店选址、选经营品类，必须清晰定位目标消费者，对目标消费群做“用户画像调研”，店铺门前客流，有效客流，竞争品牌客群等数据调研。
02 不要盲目跟着大牌开店
有人说餐厅选址那么难，还要统计、调研好麻烦，跟着肯德基、麦当劳这些大牌开店准没错吧？这样的想法很可能让你的店活不过三个月。
因为那些知名品牌自带流量，品牌知名度高，开在哪儿生意都不会太差，而且很多大品牌开出的新店其实是不赚钱的，但是他们出于整体战略考虑，抢占先机，排挤对手，也可能是区域分部需要，也可能是为未来市场布局，总之，他们资金实力雄厚，养得起不赚钱的店。
03 谨慎选择转让店
转让的店铺坑很多，要多留心眼
1）“转让费”令回本周期变长，要仔细测算；
2）房东是否同意转让，如果房东不同意转让就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险；
3）餐厅上下游的债务是否交割清楚，如货款、煤气、水电费、如老店顾客会员卡有充值额怎么退费等等都要了解清楚；
4）证照是否齐全，卫生证、消防证、餐饮许可证等等。另外，油烟、排油烟的噪音都是居民投诉重点；
5）将来转让风险，如果是在房东不知情的情况下转让下来的，你将来要转让给别人谁敢接？
04 看场地硬件设施是否符合需要
对目标场地的各项建设指标要有详细了解，比如供给的电量是否充裕、是否要额外增容、是否有排烟通道，墙体哪些能拆哪些不能动、空调下水、地漏排水，很多细节问题，事前不了解清楚，施工时，甚至开业时才知道，那就晚了。这个向出租方要场地图纸，而后请装修队看就可以。如果涉及到场地改造，要事先谈好，否则一旦租下来了就基本只能自己弄了，或者自己花钱了。
05 金角、银边、草肚皮，街道的阴阳面
店铺选址有金角、银边、草肚皮之说，
金角的铺位是首选。因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，这种位置展示面非常强。
银边是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。因为距离金角不算远，顾客虽有惰性，但也在他接受距离内。所以银边也不缺客流。
草肚皮则指中间部分， 因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重；或是一头一尾都有吸引人气的竞品。你要完全靠产品吸引客流，困难很大。
很多人会忽略的一点：每条街道都是有阴阳两面的，有时候街的左边也许比不上右边，可在这个地段是这样，在另外一个地段却不是。要看清楚，有的街很奇怪，一边很旺，对面另一边则很淡，但因为在同一条街两边租金却差不多。
那是风水不好？问风水不如问自己，你先坐公交、坐地铁、打车、开车、步行自己试着走走，看你自己爱走哪边，看看两边的路人情况。
06 不利于吸引顾客的因素：进深过深、没有停车位、停车不方便
开间&进深
建筑设计中，“开间”是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离，因为是就一自然间的宽度而言，故又称“开间”。
“进深”是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上要求不宜过大。
开间、进深标准铺：4M x 8~12m。
铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。人都有惰性和安全感，进深过深的店铺让人发怵，不利于吸引顾客进店。
07 不要吝惜房租
开餐饮店，什么钱都该省，就是房租不要省，不是说越贵越好，而是要找物有所值，尽可能客流量大，目标顾客多的地点，这个钱花得值！
来算一笔账：与最好的位置相比，选择一个一般的位置，房租成本可能省下一半，但是客流量也基本会少一半，营业额也自然是减半的，但店铺装修、人工、原材料、水电、办理各种证件等等其他所有费用，并不会因此少一半！
所以**选择了贵的旺铺，相当于变相降低了其他成本，**所以说，什么钱都要省，就是选址时别吝啬！
08 租赁期尽可能长
开一家店从装修费到设备费用，投入成本非常大，如果租期太短，假设1年合同的，很可能连成本都赚不回来。不要轻信出租方说什么租期满了可以优先续租之类的，到时候就是不租给你了，或是铺租涨价太多，到时候你根本承受不了涨价的租金压力。
所以，尽可能多签订几年，至少2年，能签3-5年为佳，虽然每年会递增房租，但是只要约定上涨幅度合理，基本不会亏。
可能大家会担心，如果自己经营不善，想早点撤店，那签了太长时间约，是不是就拴住了？
其实，如果你想撤了，损失的就是抵押的押金而已，其它的基本不必承担法律责任。但是租期短，人家不租给你了，那风险可就更大了。
09 选择成长期的商圈
看商圈环境时，选眼下正火的商圈显然租金很高，而且不见得就有合适的空铺位，刚入行，经营能力不足，很可能就赔钱了。
也不要选择已经火过，在走下坡路的商圈，再次重振雄风的机会较小，因为之前名气大，虽然在走下坡路，但租金依然很高，贬值却很快。
最好选择正在成长，预估未来会逐步火起来，也就是有潜力的商圈，这个如果觉得估计不准，那就宁可选正火的商圈，最后的选择才是走下坡路的商圈。
很多跨界朋友感觉餐饮门槛很低，但一旦进入，就会深刻体会到要想生存，要想盈利，得学很多东西，很多细节上不得半点马虎。
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